Vermeidung von Risiken beim Immobilienerwerb auf Mallorca

Vermeidung von Risiken beim Immobilienerwerb auf Mallorca

Seite 58 read different Regelmäßig sieht die Notarurkunde vor, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen muss, wenn alle für den Vollzug des Geschäfts erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorliegen, etwaige private Vorkaufs- rechte für die Immobilie erloschen sind und insbesondere die zahlreichen, für staatliche Stellen vorgesehenen Vorkaufsrechte nicht mehr ausgeübt werden können. In Deutschland hat beispielsweise die Kommune für jedes Grundstück ein Vorkaufsrecht, wenn sie ein entsprechendes öffentliches Interesse an der Immobilie hat. Bei jedem als Denkmal eingetragenen Objekt besteht ebenso ein Vorkaufs- recht wie auch bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und in vielen Bundesländern auch bei Grundstücken, die unter Naturschutz stehen, bei denen es sich um Wald handelt, und bei Straßenland. Der Notar schreibt nun sämtliche relevanten Behörden und eingetragene Gläubiger an und holt von diesen die Genehmigungen, Verzichtserklärungen und ggf. Löschungsunter- lagen der eingetragenen Banken und Gläubiger ein. Erst wenn diese unter Auflagen vorliegen, die aus dem Kaufpreis erfüllt werden können, stellt er den Kaufpreis fällig oder aber zahlt die bei ihm hinterlegten Beträge aus seinem Notaranderkonto an den Verkäufer aus. Ist unklar, ob der Kaufpreis ausreicht, um die eingetragenen Gläubiger befrie- digen zu können, so sehen die Kaufverträge regelmäßig das Rücktrittsrecht für den Käufer vor, wenn er bis zu einem bestimmten Zeitpunkt keine Klarheit über die Realisierbarkeit des Vertrages erhalten hat. Liegen dann sämtliche Erklärungen vor und bestätigt der Verkäufer die Zahlung des Kaufpreises bzw. wurde dieser beim Notar hinterlegt, so muss der Notar noch überprüfen, ob der Käufer auch die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Diese ist eine von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Steuer, die sich derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % bewegt. Erst wenn der Käufer diese Steuer bezahlt hat und dies vom Finanzamt quittiert wurde (sog. grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung), kann der Notar den Umschreibungsantrag auf den Erwerber stellen. Formal wird der Erwerber erst in dem Moment Eigentümer, wenn die Eigentumsumschrei- bung im Grundbuch erfolgt ist. Regelmäßig sieht der Notarvertrag allerdings vor, dass der Erwerber alle Rechte eines Eigentümers (sog. wirtschaftliches Eigentum) bereits dann erhält, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat. Ab diesem

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