Vermeidung von Risiken beim Immobilienerwerb auf Mallorca - 5.4 Besonderheiten beim Bauträgervertrag

Vermeidung von Risiken beim Immobilienerwerb auf Mallorca

Seite 59 Immobilienerwerb in Deutschland Zeitpunkt darf er in der Regel die Immobilie nutzen, bebauen, verändern, Mieten einnehmen etc. 5.4 Besonderheiten beim Bauträgervertrag Wird eine Immobilie verkauft, die vom Verkäufer noch zu bebauen oder zu sanieren ist, so muss der Notarvertrag vorsehen, dass der Käufer erst dann ratenweise zahlen darf, wenn entsprechende Baufortschritte erzielt sind. Ver- stößt der Notarvertrag gegen das sog. Vorleistungsgebot des Verkäufers, so sind alle Zahlungen erst nach Abschluss der Baumaßnahme fällig. Notarver- träge müssen in diesen Fällen nicht zwingend eine Fertigstellungsfrist vorse- hen, der Käufer sollte aber auf einer solchen bestehen. Wichtig ist bei allen Kaufverträgen, dass der Vertrag dem Käufer die Möglich- keit einräumt, auf der Immobilie, deren Eigentümer er noch nicht ist, eine Finanzierung eintragen zu lassen. Dies geschieht über sog. Belastungsvollmach- ten, die der Verkäufer dem Käufer erteilt. Diese berechtigten den Käufer, schon für seine Finanzierungsbank auf der Immobilie des Verkäufers eine Eintragung vorzunehmen, mit der Maßgabe, dass allerdings die Bank verpflichtet ist, die Zahlung unmittelbar an den Verkäufer und nicht an den Käufer zu leisten. 5.5 Grundbuchvollzug Der Grundbuchvollzug geschieht in der Regel zweiaktig: Zunächst wird die sog. Auflassungsvormerkung für den Erwerber eingetragen. Diese „blockiert“ das Grundbuch für den Käufer. Die Blockadewirkung tritt schon dann ein, wenn der Eintragungsantrag des Notars beim Grundbuchamt gestellt ist. Eine Verzögerung des Zeitablaufs bei der Bearbeitung im Grund- buchamt geht nicht zulasten des Käufers. In einem zweiten Schritt wird dann nach Zahlung des Kaufpreises die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht. Es werden alle Belastungen, die seinerzeit der Verkäufer hat eintragen lassen, ebenfalls zur Löschung gebracht und der Käufer wird als Eigentümer einge- tragen. Die Zeit, die diese Vorgänge in Anspruch nehmen, variiert zum Teil erheblich. So liegen in einigen Gebieten Deutschlands die Eintragungszeiten für die Eigentumsumschreibung bei einem Zeitraum von unter einem Monat, in anderen Gebieten zwischen 6 und 12 Monaten.

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